Wprowadzenie – ten sam „stan”, trzy różne budowy

Jeśli pierwszy raz w życiu budujesz dom, po kilku rozmowach z wykonawcami zwykle pojawia się to samo pytanie: „Ale co dokładnie ma Pan na myśli, mówiąc stan surowy zamknięty?”.

I tu zaczyna się zabawa. Nie ma jednej, oficjalnej definicji stanu surowego otwartego, zamkniętego ani stanu deweloperskiego. Ani w ustawach, ani w normach technicznych. Efekt? Na budowach i w sądach powraca ten sam scenariusz: inwestor myśli, że w „zamkniętym” będzie instalacja elektryczna, wykonawca – że to „opcjonalne, za dopłatą”.

Tę samą terminologię stosuje się zarówno przy klasycznym domu murowanym, jak i przy budynkach z naturalnych materiałów – domach z drewna, ze słomy, czy słomiano‑drewnianych. Dlatego kluczowe jest nie to, jak „rynek” to rozumie, ale co masz zapisane w umowie.

Im precyzyjniej opiszesz etap, tym łatwiej:

  • zaplanować budżet i harmonogram,
  • dogadać się z ekipami,
  • uniknąć rozczarowań typu „myślałem, że to jest w cenie”.

Poniżej przeprowadzę Cię po tych trzech stanach tak, jak widzi to ktoś, kto na budowie spędził niejedną zimę, niejedną burzę i widział już większość możliwych „niedomówień”.

Stan surowy otwarty – szkielet domu, jeszcze nie dom

Wyobraź sobie, że podjeżdżasz na działkę. Jest płyta fundamentowa, stoją ściany nośne, są stropy, czasem już wisi więźba dachowa. Patrzysz na to i myślisz: „Dom!” – ale tak naprawdę to dopiero szkic konstrukcji.

W stanie surowym otwartym masz:

  • fundamenty (często jako płyta),
  • ściany nośne,
  • stropy,
  • więźbę dachową – czasem tylko konstrukcję bez docelowego pokrycia.

Część ekip przykrywa więźbę wstępnym pokryciem (membrana, papa), ale spotykałem też budowy, gdzie dach to była sama więźba, bez żadnego „parasola” nad środkiem salonu. W takiej wersji nie ma jeszcze kominów wentylacyjnych wychodzących ponad docelowe pokrycie, co automatycznie blokuje jakikolwiek odbiór techniczny budynku.

W tym stanie:

  • nie ma okien ani drzwi zewnętrznych,
  • brak jest instalacji: elektrycznej, wodno‑kanalizacyjnej, grzewczej,
  • nie ma tynków, posadzek, bramy garażowej.

Czyli to, co widzisz, to czysta konstrukcja. I jest ona w pełni „otwarta” na wiatr, deszcz, śnieg i ciekawskich.

Kiedyś przyjechałem na budowę, gdzie inwestor zmagazynował we wnętrzu domu płyty g‑k i wełnę, „żeby nie zmokły na zewnątrz”. Po tygodniu ulewy mieliśmy wilgotne ściany i przesiąknięte materiały – dokładnie odwrotnie, niż planował.

⚠ UWAGA: W stanie surowym otwartym nie opłaca się przechowywać materiałów wykończeniowych wewnątrz. Budynek nie chroni jeszcze niczego przed wilgocią, a wiatr potrafi zrobić w środku niezły bałagan.

Plusy i minusy stanu surowego otwartego

Od strony finansowej to najbardziej „łagodny” start. Przyjmuje się, że:

  • stan surowy otwarty to około 30–40% całkowitego kosztu budowy.

Dla wielu osób to świadoma strategia: wchodzą w inwestycję mniejszym kosztem, robią konstrukcję, a resztę etapują w miarę dopływu środków.

Taki etap daje dużo elastyczności, ale wymaga:

  • sensownego zabezpieczenia konstrukcji przed pogodą,
  • czujnego oka nad czasem – im dłużej dom stoi otwarty, tym większe ryzyko problemów z zawilgoceniem.

Przy domach naturalnych (np. słomiano‑drewnianych) jest to szczególnie wrażliwy moment, bo materiały mocno reagują na wodę i czas ekspozycji.

Stan surowy zamknięty – kiedy szkic zamienia się w bryłę domu

Przychodzi dzień, gdy stajesz pod swoim domem i nagle „czuć”, że to już coś więcej niż plac budowy. Jest dach z pokryciem, są wstawione okna, drzwi wejściowe, często też brama garażowa. Można zamknąć budynek na klucz. To właśnie stan surowy zamknięty.

W tym etapie dochodzi:

  • dach z docelowym pokryciem – woda i śnieg nie wpadają już do środka,
  • stolarka zewnętrzna – okna, drzwi wejściowe, zwykle brama garażowa,
  • bardzo często orynnowanie i wyłazy dachowe.

Brzmi jak oczywistość, ale regionalne zwyczaje potrafią mocno namieszać. Na Podkarpaciu kilkukrotnie spotkałem oferty, w których stan surowy zamknięty nie obejmował rynien. Po dwóch sezonach bez orynnowania fundamenty pięknie łapały wilgoć, a inwestor zastanawiał się, skąd te zacieki w piwnicy.

W tym stanie coraz częściej pojawiają się także:

  • instalacje wodno‑kanalizacyjne (to dziś niemal standard),
  • ale zwykle wciąż brakuje elektryki i ogrzewania.

I to jest ten punkt, w którym wielu inwestorów po latach przyznaje, że trochę strzeliło sobie w kolano. Z moich rozmów i obserwacji wynika, że około 40% osób żałuje, że nie zrobili od razu instalacji elektrycznej na etapie stanu surowego zamkniętego. Późniejsze kucie świeżo wymurowanych ścian pod przewody lub poprawki „po kimś” są droższe, bałaganiarskie i zwyczajnie frustrujące.

⚡ PRO TIP: Przy negocjacji umowy dopisz rozprowadzenie instalacji elektrycznej w stanie surowym zamkniętym jako opcję za dopłatą. Nawet jeśli dziś jeszcze nie znasz dokładnego układu gniazdek, warto przynajmniej zaplanować główne obwody. To oszczędza i pieniądze, i nerwy.

Zabezpieczenie przed pogodą i… ludźmi

Gdy budynek jest zamknięty, możesz zacząć prace w środku niezależnie od tego, co się dzieje za oknem. Mróz, deszcz, wietrznie – a Ty robisz w środku swoje.

Do tego dochodzi drugi, często niedoceniany aspekt: ubezpieczenie. Firmy ubezpieczeniowe znacznie chętniej obejmują polisą budynki w stanie surowym zamkniętym niż otwartym. Mniejsze ryzyko kradzieży, zalania, zniszczeń – więc składka zwykle jest niższa, a warunki czytelniejsze.

Jeden z moich klientów po wstawieniu okien i drzwi za namową wykonawcy „odpuścił” montaż rynien „na później”. Po pierwszej ulewie woda znalazła sobie drogę przez nieszczelność w pokryciu i ładną strugą lała się po ścianie w salonie.

⚡ PRO TIP: Po zakończeniu stanu surowego zamkniętego zrób prosty test szczelności dachu – zwykłym wężem ogrodowym. Lepiej odkryć nieszczelności teraz, niż gdy na ścianach będzie już gładź, a na podłodze panele.

Dokumentacja to Twój przyjaciel

Przy stanie surowym zamkniętym zaczyna się etap, w którym fotografie są tak samo ważne jak faktury. Szczególnie:

  • przed i po montażu okien,
  • w newralgicznych miejscach dachu, kominów, obróbek blacharskich.

Zdjęcia potrafią uratować sprawę, gdy po roku od wprowadzenia pojawia się przeciek, a producent okien twierdzi, że „na pewno montażyści coś popsuli”, a monterzy – że „to wina okna”. Mając zdjęcie bez uszczelek lub z krzywym montażem, nie musisz opierać się na słowie przeciwko słowu.

Koszty – dlaczego ten etap jest tak popularny

Stan surowy zamknięty to zwykle:

  • 40–55% całkowitego kosztu budowy,
  • a kupowanie budynku w tym stanie (np. od wykonawcy) oznacza często 30–50% oszczędności w stosunku do kupna w pełnym stanie deweloperskim.

Brzmi świetnie, ale jest haczyk: taki zakup wymaga już od Ciebie:

  • samodzielnego ogarnięcia instalacji,
  • koordynacji kolejnych ekip,
  • kontroli jakości prac, których nie widać po wykończeniu.

Deweloperzy praktycznie nie sprzedają budynków w stanie surowym zamkniętym. Bez pełnych instalacji i ogrzewania taki dom jest formalnie i praktycznie mało użyteczny, trudny do kredytowania i odbioru.

Stan deweloperski – między „budową” a „domem do zamieszkania”

Stan deweloperski to ten etap, przy którym część rodzin przyjeżdża na budowę z kartonem pizzy, staje w środku i mówi: „No, to tu będzie kanapa”. Jeszcze kurz, jeszcze echo, ale wyobraźnia już działa.

Co zazwyczaj obejmuje stan deweloperski:

  • kompletne instalacje wewnętrzne:
    • elektryczna,
    • wodno‑kanalizacyjna,
    • grzewcza (z kotłem / pompą lub przygotowaną infrastrukturą),
  • tynki wewnętrzne – baza pod gładzie i malowanie,
  • wylewki podłogowe – równe, stabilne podłoże pod panele, deski, płytki,
  • ocieplenie i elewację zewnętrzną,
  • parapety (nie zawsze, ale często).

Ściany w tym standardzie są zwykle przygotowane do gładzi i malowania, ale same nie są jeszcze wykończone. Część deweloperów oferuje „bonusy”:

  • od razu pomalowane ściany,
  • podstawowy biały montaż (umywalka, WC, prysznic).

Brzmi to kusząco, ale ma swoją cenę – i nie chodzi tylko o dopłatę. Gdy sanitariaty są już zainstalowane, a ściany pomalowane „na gotowo”, mocno ograniczasz sobie pole manewru. Zmiana układu łazienki czy kolorystyki oznacza demontaż nowo zamontowanych rzeczy i podwójny koszt.

Na Mazowszu czy Śląsku łatwo trafić na oferty typu „deweloperski plus” – z oknami trzyszybowymi, parapetami i czasem wstępnie wykończonymi schodami. Z kolei w innych regionach standard bywa bardziej „surowy”, a za każdy detal dopłacasz osobno.

Dlatego przy stanie deweloperskim czytanie standardu wykończenia linijka po linijce to nie skrupulatność – to zwykłe oszczędzanie pieniędzy.

Pamiętam inwestora, który cieszył się, że „w cenie ma już pomalowane ściany”. Po pół roku całość przerabiał pod inny kolor i fakturę. Kosmetyka? Owszem. Ale w liczbach – kilka tysięcy złotych wyrzucone po prostu dlatego, że „było w pakiecie”.

Różnice między stanami – konstrukcja, instalacje, użytkowanie

Jeśli uporządkować to, co opisaliśmy wyżej:

  • Stan surowy otwarty – konstrukcja: fundamenty, ściany nośne, stropy, więźba dachowa (z pokryciem wstępnym lub bez). Budynek jest otwarty, bez okien i drzwi, bez instalacji. Nie nadaje się ani do użytkowania, ani do odbioru, ani do przechowywania w środku czegokolwiek wrażliwego.

  • Stan surowy zamknięty – to, co w otwartym, plus:

    • dach z docelowym pokryciem,
    • stolarka zewnętrzna (okna, drzwi wejściowe, często brama garażowa),
    • zwykle orynnowanie (choć, jak wspomniałem, nie wszędzie),
    • często instalacja wod‑kan,
    • elektryka i ogrzewanie – najczęściej jeszcze nie.

W tym etapie:

  • możesz zacząć środku „cywilizowane” prace,

  • budynek da się już ubezpieczyć na sensownych warunkach,

  • ale formalnie to wciąż nie jest dom do użytkowania.

  • Stan deweloperski – konstrukcja + pełna „technika”:

    • instalacje (elektryczna, wod‑kan, grzewcza),
    • tynki, wylewki,
    • ocieplenie, elewacja,
    • często parapety, czasem podstawowy biały montaż.

To etap, w którym:

  • możesz kontrolować jakość wykonania instalacji (bo jeszcze dużo widać),
  • przygotowujesz się do prac wykończeniowych,
  • w przypadku mieszkań – zwykle od tego momentu banki chętniej udzielają kredytu, a rzeczoznawcy mają „punkt odniesienia” do wyceny.

Ile to kosztuje – liczby bez pudru

Przy domu o powierzchni około 100–120 m², typowe proporcje kosztów wyglądają mniej więcej tak:

  • stan surowy otwarty: ok. 30–40% budżetu,
  • stan surowy zamknięty: ok. 40–55%,
  • stan deweloperski: ok. 70–85% całkowitego kosztu budowy.

Tu od razu widać, skąd bierze się popularność kupowania domu w stanie surowym zamkniętym – w porównaniu do deweloperskiego można realnie zaoszczędzić 30–50%, przejmując na siebie etap instalacji i wykończenia.

Poniższa tabela porządkuje to jeszcze raz:

Etap budowy Procent całkowitego kosztu budowy Główne elementy zakresu prac Korzyści finansowe i praktyczne
Stan surowy otwarty 30–40% Fundamenty, ściany nośne, dach (bez stolarki) Niższe koszty początkowe, możliwość samodzielnego wykończenia
Stan surowy zamknięty 40–55% Dach, okna, drzwi zewnętrzne, szczelne zamknięcie Ochrona przed warunkami atmosferycznymi, stabilność budynku
Stan deweloperski 70–85% Instalacje, tynki, podłogi, ogrzewanie Gotowy budynek do zamieszkania po wykończeniu dekoracyjnym

Jednego dnia siedzieliśmy z inwestorem nad kosztorysem jego domu 120 m². Różnica między stanem surowym zamkniętym a deweloperskim wyszła mu około 220 tysięcy złotych. To była kwota, która zrobiła z niego bardzo zmotywowanego „kierownika własnego wykończenia”.

Oczywiście pamiętaj, że to:

  • wartości orientacyjne,
  • mocno zależne od technologii (murowany vs naturalny), regionu, standardu materiałów i dostępności ekip.

Bez szczegółowego kosztorysu z wykonawcą lub deweloperem porównujesz raczej hasła niż fakty.

Jak wybrać etap dla siebie – nie tylko kwestia budżetu

Decyzja „do którego stanu budujemy” zwykle pojawia się na początku i wraca kilka razy po drodze. Często słyszę to pytanie w wersji: „To lepiej zatrzymać się na surowym zamkniętym, czy dociągnąć do deweloperskiego?”.

Stan surowy otwarty wybierają najczęściej osoby, które:

  • chcą rozłożyć finansowanie na dłuższy czas,
  • mają ograniczony kapitał na start,
  • planują mocno angażować się samodzielnie w organizację kolejnych etapów.

To rozwiązanie elastyczne, ale:

  • wymaga dobrej organizacji,
  • solidnego zabezpieczenia budowy przed deszczem, śniegiem i wiatrem,
  • podnosi ryzyko szkód przy długich przestojach.

Stan surowy zamknięty to kompromis:

  • dom jest chroniony przed pogodą,
  • można pracować wewnątrz przez cały rok,
  • budynek da się ubezpieczyć i większa część konstrukcji jest już „zamknięta”.

Przy domach z naturalnych materiałów (np. słomiano‑drewnianych) ten etap ma szczególne znaczenie – osłonięcie konstrukcji przed wilgocią we właściwym momencie decyduje często o trwałości całego budynku.

Stan deweloperski wybierają ci, którzy:

  • mają większy budżet,
  • nie chcą zanurzać się w techniczne szczegóły instalacji,
  • zależy im na szybkim przejściu od „budowy” do „wykańczania wnętrz”.

W praktyce przed podjęciem decyzji dobrze jest odpowiedzieć sobie na kilka konkretnych pytań:

  • Jakim budżetem realnie dysponujesz dziś, a jakim w najbliższych latach?
  • Ile czasu i energii jesteś gotów poświęcić na doglądanie ekip i organizację?
  • Na ile ufasz wykonawcy i jakie masz od niego gwarancje / rękojmie?
  • Jak specyficzna jest technologia Twojego domu (np. naturalna, słomiana), i co to znaczy dla ochrony konstrukcji?
  • Jak bardzo istotna jest dla Ciebie ochrona budynku przed pogodą na wczesnym etapie?

Kiedyś jedna para była przekonana, że „zrobią wszystko sami po surowym zamkniętym, bo przecież w internecie jest pełno poradników”. Po pół roku, trzeciej ekipie od płytek i druhiej awanturze z elektrykiem przyznali, że dziś wzięliby jednak stan deweloperski, nawet kosztem odłożenia przeprowadzki o rok.

Umowa z wykonawcą – tam się decyduje, co naprawdę kupujesz

W całym tym zamieszaniu z brakiem prawnych definicji jest jedno pewne: liczy się to, co masz na piśmie. Zbyt ogólne sformułowania w umowie („stan surowy zamknięty według standardu wykonawcy”) to gotowy przepis na kłopoty.

Co dobrze mieć konkretnie opisane:

  • Stolarka okienna i drzwiowa
    Rodzaj profili, pakiet szybowy (dwu czy trzyszybowy), współczynniki przenikania ciepła, sposób montażu, czy w cenie są parapety zewnętrzne / wewnętrzne.

  • Ocieplenie
    Grubość warstw, typ materiału (wełna, styropian, płyty z włókien drzewnych itd.), sposób wykończenia (tynk, deska, inne).

  • Instalacje
    Czy w danym etapie pojawia się:

    • instalacja wodno‑kanalizacyjna,
    • elektryczna (w jakim zakresie? tylko rozdzielnica, czy pełne okablowanie?),
    • ogrzewanie (źródło ciepła, rozprowadzenie, sterowanie),
    • wentylacja (grawitacyjna, mechaniczna, rekuperacja).

Tu bardzo często wychodzi na jaw, że „stan surowy zamknięty” jednego wykonawcy obejmuje tylko ściany, dach, okna i drzwi, a inny w tej cenie doda jeszcze instalację wod‑kan i część elektryki.

  • Prace wewnętrzne
    Czy w umowie są:

    • tynki wewnętrzne (jakie? gipsowe, cementowo‑wapienne?),
    • wylewki podłogowe (zbrojone, z ogrzewaniem podłogowym?),
    • jak bardzo „przygotowane” są ściany w stanie deweloperskim (pod malowanie, zagruntowane, pomalowane?).

  • Kosztorys i cennik zmian
    Warto mieć nie tylko cenę za całość, ale również rozpisane etapy i ceny poszczególnych prac. Dzięki temu łatwiej:

    • kontrolować postęp,
    • rozliczać się etapami,
    • negocjować zmiany po drodze.

⚠ UWAGA: Brak precyzji w opisie np. „stanu surowego zamkniętego” to prosta droga do sporów. Jedna ze spraw, którą śledziłem, dotyczyła tego, czy w tym stanie „standardowo” są rynny. Wykonawca twierdził, że nie, inwestor – że przecież oczywistość. W umowie – jedno magiczne słowo: „standard”. I sprawa w sądzie.

Przy domach naturalnych (np. słomiano‑drewnianych) dochodzi jeszcze kwestia:

  • specyfiki izolacji,
  • detali przeciwwilgociowych,
  • standardu wykończenia elewacji.

Tu różnice między wykonawcami bywają jeszcze większe niż w klasycznym budownictwie murowanym, więc tym bardziej opłaca się „męczyć” umowę o szczegóły.

Stan surowy vs stan deweloperski – kiedy naprawdę można się wprowadzić?

Dla wielu osób „stan deweloperski” brzmi jak „prawie gotowy dom”. I jest w tym sporo prawdy – ale nie na tyle, żeby następnego dnia rozkładać łóżka i się wprowadzać.

Stan surowy (otwarty lub zamknięty):

  • to wciąż etap techniczny,
  • dom nie ma pełnych instalacji (a przynajmniej nie wszystkich),
  • nie ma odbioru technicznego,
  • w praktyce nie można go legalnie użytkować ani sprzedać jako gotowej nieruchomości mieszkaniowej.

W stanie surowym zamkniętym deweloperzy praktycznie nie oferują gotowych produktów dla klientów końcowych – taki budynek jest zbyt niedokończony, by banki, ubezpieczyciele i nadzór budowlany traktowali go jak towar „dla Kowalskiego”.

Stan deweloperski:

  • ma pełne instalacje,
  • umożliwia rozpoczęcie prac wykończeniowych,
  • jest standardem, który deweloperzy lubią, bo:
    • łatwo go wycenić,
    • łatwo porównać między inwestycjami,
    • daje klientowi wrażenie „już prawie mojego mieszkania / domu”.

Czy da się wprowadzić do lokalu w stanie deweloperskim? Technicznie – jeśli bardzo się uprzesz, położysz prowizoryczną podłogę, zainstalujesz WC i kuchenkę – pewnie tak. W praktyce:

  • brakuje podłóg wykończeniowych,
  • drzwi wewnętrznych,
  • malowania,
  • kuchni,
  • pełnego białego montażu.

Do tego dochodzi formalność: przed wprowadzeniem trzeba:

  • przejść odbiór techniczny,
  • sprawdzić zgodność z projektem i normami,
  • dopiąć formalności z nadzorem budowlanym.

Z jednym z klientów odbieraliśmy mieszkanie w deweloperskim. Deweloper dumnie prezentował gładkie ściany, a my z kamerą termowizyjną znaleźliśmy piękny „mostek cieplny” przy jednym z nadproży. Sprawa do poprawki – dobrze, że wyszło to na tym etapie, a nie po wprowadzeniu.

Najczęstsze pytania inwestorów (FAQ)

Czy istnieje jedna, prawna definicja stanu surowego i deweloperskiego?
Nie. W polskim prawie nie ma oficjalnych, sztywnych definicji tych pojęć. To określenia zwyczajowe, oparte na praktyce rynku i lokalnych standardach. Dlatego tak często dochodzi do sporów – każdy „wie swoje”. Jedynym pewnym punktem odniesienia jest Twoja umowa i załączona do niej specyfikacja.

Co dokładnie musi być zrobione w stanie surowym zamkniętym?
W wersji minimalnej:

  • ściany nośne,
  • stropy,
  • dach z pokryciem,
  • okna i drzwi zewnętrzne (plus zwykle brama garażowa).

W praktyce wielu wykonawców dorzuca:

  • orynnowanie,
  • wyłazy dachowe,
  • czasem instalację wod‑kan.

Ale elektryka i ogrzewanie często są poza zakresem. I właśnie dlatego warto to nazwać wprost w umowie, zamiast opierać się na „standardzie firmy”.

Czy w stanie deweloperskim zawsze są wszystkie instalacje?
Najczęściej tak – rynek przyjął, że stan deweloperski oznacza:

  • pełną instalację elektryczną,
  • instalację wodno‑kanalizacyjną,
  • ogrzewanie (lub przynajmniej pełne przygotowanie pod nie),
  • tynki i wylewki.

Ale zakres może się różnić między deweloperami i regionami. Są oferty „gołego” deweloperskiego, gdzie ściany są tylko przygotowane pod gładź, a są wersje „deweloperski plus” z dodatkowymi elementami (parapety, okna trzyszybowe, częściowo pomalowane ściany, sanitariaty).

Dlatego przed podpisaniem umowy opłaca się:

  • poprosić o dokładny opis standardu,
  • przejść go punkt po punkcie,
  • dopytać o każde „standardowo” i „typowo”, bo w budownictwie te słowa potrafią znaczyć zupełnie co innego niż nam się wydaje.

Jeśli jesteś na etapie wyboru: otwarty, zamknięty czy deweloperski – patrz nie tylko na ceny w prospekcie, ale też na to, ile odpowiedzialności i ryzyka bierzesz na siebie w każdym z tych wariantów. To często ważniejsze niż sama cyfra w kosztorysie.